新华财经上海11月21日电（记者杨溢仁）2025年以来，国内基础设施产业园公募REITs的整体表现呈分化格局，部分项目因竞争加剧等因素表现趋弱，但也有不少项目的运营情况向好。
近日，记者实地参与了中金重庆两江REIT的投资者开放日活动，走访了中金重庆两江REIT底层资产，同时就该项目的运营表现、周边市场竞争情况、行业发展趋势、未来扩募计划等问题与原始权益人进行了深入交流。
图为重庆市两江新区两江数字经济产业园照母山研创核心区内的凤凰座项目（记者杨溢仁摄）
底层资产平稳运营核心指标优于区域内竞品
据了解，中金重庆两江REIT通过专项计划100%持有的基础设施资产合计由4个产业园区组成，分别为位于重庆市两江新区两江数字经济产业园照母山研创核心区内的双鱼座项目、双子座项目、凤凰座项目及拓D一期D2项目，合计建筑面积约24.37万平方米，可租赁面积18.77万平方米。
图为中金重庆两江REIT底层资产之一的双子座项目（记者杨溢仁摄）
2025年以来，中金重庆两江REIT的基础设施底层资产整体保持了平稳运营的态势。
公开数据显示，截至9月30日，该项目的出租率达87.81%，期末已生效合同平均签约租金单价为48.56元／平方米／月（含税），报告期末剩余租期达1229天，长期租赁基础稳固。
记者观察发现，今年全国主要城市办公楼宇的租金持续处于下行通道，多数业主采用了“以价换量”的策略应对去化压力。
截至2025年第二季度，重庆照母山片区研发办公楼宇的出租率普遍在70%至80%之间，租金单价集中于每月40元／平方米至每月50元／平方米。而中金重庆两江REIT的出租率和租金单价均处于区域竞品中上游的水平，展现出了较强的运营韧性。
另根据招募说明书，中金重庆两江REIT设置了收益分配调节机制，即自该基金上市之日起五年内，任一年度未达到预期分配金额，两江产业集团及其同一控制下的关联方将通过让渡其运营管理费和自持部分分红收益以实现收益分配调节，用于向投资者分配。
第三季度指标小幅波动四季度有望保持稳定
根据基金二季报，中金重庆两江REIT底层资产的第二季度出租率为88.11%，第三季度则小幅降至87.81%，租金单价同样出现了轻微下降的局面。
“这一波动的主要原因，是受到了全国及重庆本地写字楼租赁市场下行趋势的影响。”中金重庆两江REIT基金经理陈涛在接受记者采访时坦言，“当前的宏观经济环境中，企业扩张意愿趋于谨慎，办公租赁需求整体偏弱，市场呈现供大于求的格局，属于行业共性趋势。”
面对市场压力，中金重庆两江REIT的基金管理人与运营管理机构及时调整策略，通过合理优化签约周期、提供定制化入驻方案等灵活租赁条件力争稳定出租率。
“展望四季度，虽然市场下行压力仍将持续，但凭借前期建立的稳定租户基础、多元招商渠道及积极的运营调整，中金重庆两江REIT的出租率和租金单价有望保持基本稳定。”陈涛表示。
“精益运营+风险防控” 助力基金长期价值提升
在我国产业园公募REITs表现呈结构性分化的大背景下，中金重庆两江REIT的原始权益人、运营管理机构及基金管理人均表示，未来会将“精益运营”作为核心方向，持续完善全流程运营体系。
首先，将强化租户的深度服务，针对大租户建立每月上门走访机制，实时掌握经营状况与发展需求；另一方面，会提前锁定续租意向，对核心租户至少提前6个月启动沟通，定制专属租赁方案，同时优化园区综合价值，打造特色产业氛围。
与此同时，针对大租户退租的突发情况，项目已建立了相对完善的应急预案，将通过政企协同招商、多渠道市场化招商、挖掘在租企业增租需求等方式，积极去化退租面积，努力保障运营平稳。
展望未来，谈及产业园区REITs的发展前景，中金重庆两江REIT的原始权益人代表称：“产业园区的长期发展潜力与宏观经济周期、产业生命周期深度绑定，虽短期受市场环境影响，整体表现不甚理想，但优质园区依然将凭借区位与运营优势有望保持韧性，且随着行业模式优化与制度的完善，结构性机会持续存在。”
值得一提的是，2025年11月7日，经党中央国务院批准，撤销江北区、渝北区，设立两江新区，调整之后，新两江新区面积约达1360平方公里、人口约352万、GDP约5182亿元。
“中金重庆两江REIT的底层资产位于两江数字经济产业园照母山研创核心区内，该区域为两江新区的经济增长引擎。”中金重庆两江REIT的运管机构负责人告诉记者，“我们坚信伴随区域经济发展和运营管理的持续提质增效，产品的长期成长性值得期待。”
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